Foto: Arquivo / Incaper
Foi sancionada e publicada a Lei nº 13.986, no dia 7 de abril de 2020, a qual decorre de acréscimos ao texto da Medida Provisória nº 897, de 1º de outubro de 2019 (MP do Agro), voltada a ampliar o volume de créditos disponíveis para o agronegócio e facilitar o financiamento de dívidas de produtores rurais. A Lei traz uma série de medidas distintas como a criação do Fundo Garantidor Solidário, do Patrimônio Rural em Afetação, da Cédula Imobiliária Rural, bem como a alteração de títulos específicos do agronegócio.
Destacam-se 3 medidas relevantes para o setor imobiliário: (i) possibilidade de recebimento de imóveis rurais por estrangeiros em pagamento de dívidas; (ii) Patrimônio Rural em Afetação; e (ii) Cédula Imobiliária Rural (“CIR”).
1. Recebimento de imóveis rurais em liquidação por estrangeiros:
A novidade mais esperada pelo setor imobiliário ligado ao agronegócio era a liberação da constituição de garantias reais e o recebimento de imóveis rurais em pagamento de dívidas em favor de estrangeiros. As restrições impostas pelas Leis nº 5.709/1971 (que trata da aquisição de imóveis rurais por estrangeiros) e nº 6.634/1979 (envolvendo imóveis rurais em faixa de fronteira) deixam de valer para a alienação fiduciária e o recebimento de imóvel rural em liquidação.
Com a alteração, empresas brasileiras controladas por estrangeiros poderão utilizar a alienação fiduciária no lugar da hipoteca. Em decisão recente, o Tribunal de Justiça do Estado de Goiás tinha validado a constituição de alienação fiduciária de imóvel rural em favor de empresa estrangeira, entendendo que a modalidade de garantia não se submeteria às restrições estabelecidas pela Lei nº 5.709/1971[1].
Agora, o estrangeiro passará a poder receber imóveis rurais em liquidação de dívida ou até adjudicar imóveis rurais na alienação fiduciária ou hipoteca.
A novidade está em linha com os recentes movimentos de abrandamento das restrições, que buscam fomentar e desburocratizar as atividades do setor de agronegócios, especialmente, quando claramente não há afronta à soberania nacional. Resta saber se haverá alguma regulamentação envolvendo a posterior alienação dos imóveis rurais pelos estrangeiros.
2. Patrimônio Rural em Afetação:
Os proprietários de imóveis rurais poderão submeter a totalidade ou parte de seu imóvel ao regime de afetação, com oferecimento em garantia em operações de crédito. A novidade fica por conta da possibilidade de constituir o Patrimônio Rural em Afetação sobre fração do imóvel. Com isso, o mesmo imóvel poderá ser objeto de diferentes operações de crédito.
No regime, o terreno, as acessões e as benfeitorias constituirão patrimônio rural em afetação, por meio da emissão de Cédula de Produto Rural (CPR) ou em operações financeiras contratadas pelo proprietário por meio da CIR.
Está proibida a constituição de Patrimônio Rural em Afetação (i) em imóveis que já possuam qualquer espécie de gravame, (ii) em pequenas propriedades rurais, (iii) em áreas de tamanho inferior ao módulo rural ou à fração mínima de parcelamento, o que for menor, ou (iv) em bens de família.
Com a constituição do Patrimônio Rural em Afetação, haverá a incomunicabilidade do imóvel ou da fração do imóvel com o patrimônio do proprietário (bens, direitos e obrigações) ou de outros patrimônios de afetação constituídos, desde que haja vinculação a uma CIR ou CPR. O Patrimônio Rural em Afetação não estará sujeito a nenhuma outra garantia real, com exceção da emissão da CIR ou CPR, assim como não poderá ser utilizado para realizar ou garantir o cumprimento de qualquer outra obrigação assumida pelo proprietário estranha àquela a qual esteja vinculada.
A constituição do regime implica em restrições ao imóvel rural, que não poderá ser objeto de venda e compra, doação, parcelamento ou qualquer ato translativo de propriedade por iniciativa do proprietário.
Os bens e direitos integrantes do Patrimônio Rural em Afetação também não poderão ser penhorados, tampouco serão atingidos pelos efeitos da decretação de falência, insolvência civil ou recuperação judicial do proprietário do imóvel e não integram a massa concursal. Excepcionam-se a essa regra as obrigações trabalhistas, previdenciárias e fiscais do proprietário.
Por fim, para o registro do Patrimônio Rural em Afetação, o proprietário deverá apresentar (i) o cadastro do imóvel no Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), (ii) inscrição do imóvel no Cadastro Ambiental Rural (CAR), (iii) certidões fiscais, de distribuidores e de protestos, atestando a sua regularidade fiscal, trabalhista e previdenciária, (iv) certificação do imóvel no Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF) do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), (v) memorial com ocupantes e confrontantes, (v.1) planta do imóvel, advinda de memorial descritivo, com Anotação de Responsabilidade Técnica, bem como (v.2) coordenadas da área afetada, ambas com coordenadas georreferenciadas no Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão adotada pelo INCRA para a certificação perante o SIGEF/INCRA.
3. Cédula Imobiliária Rural:
A CIR é um título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, sendo que necessariamente deve representar promessa de pagamento em dinheiro, decorrente de operação de crédito de qualquer modalidade, garantida por imóvel rural ou fração vinculada ao Patrimônio Rural em Afetação.
Em caso de vencimento da CIR, o credor poderá exercer o direito de transferência do imóvel para sua titularidade, observando-se as regras de excussão da garantia da alienação fiduciária, com base nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. Na eventualidade de o maior lance no segundo leilão não vir a ser igual ou superior ao valor da dívida e das despesas (prêmios de seguro, encargos legais e tributos), o credor poderá cobrar do devedor o valor do crédito remanescente, por via executiva, sem que mantenha, no entanto, qualquer direito sobre o imóvel.
Ocorrendo o vencimento da dívida, na hipótese de ter sido constituído o Patrimônio Rural em Afetação sobre parte do imóvel, o oficial de registro de imóveis efetuará, de ofício, o desmembramento do imóvel, com abertura de matrícula própria.
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